Les OPCI, une solution d’investissement en immobilier innovante

Lancés au milieu des années 2000, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) devaient remplacer les SCPI.

Ils ne sont pas parvenus à cet objectif, parce qu’au même moment les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont fait preuve d’une formidable résistance alors que l’environnement économique et financier vacillait, si bien qu’elles ont finalement démontré qu’elles avaient encore toute leur place dans le catalogue des solutions d’épargne.

À l’inverse, les OPCI ont eu bien du mal à s’imposer et à séduire les épargnants, parce que les performances n’étaient pas au rendez-vous et parce qu’ils n’étaient éligibles qu’aux compte-titres. Seuls les institutionnels étaient les premières années conquis par ce véhicule d’investissement.

Mais les OPCI ont au fil des ans gagné en maturité ce qui a conduit les assureurs à les référencer dans leurs contrats d’assurance vie. Une aubaine !

Depuis qu’ils peuvent être logés dans des contrats d’assurance vie, la collecte des OPCI s’est emballée. Selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), les OPCI ont connu des pics de collecte à plus de 4 milliards d’euros en 2016 et en 2017, avant de marquer le pas en 2018, avec 2,14 milliards d’euros (tout de même !). Un ralentissement de courte durée : en 2019, la collecte a progressé de 30% pour atteindre 2,80 milliards d’euros.

Les OPCI ont profité du succès de l’assurance vie et de son pouvoir de séduction pour se faire connaître… Et convaincre.

Ainsi, les SCPI et les OPCI cohabitent désormais ensemble, et l’entente est tout à fait cordiale.

La collecte nette des OPCI depuis 2010 :

Source : ASPIM-IEIF

La stratégie d’investissement des OPCI

Les OPCI investissent majoritairement dans de l’immobilier (60% min.) : directement, indirectement au travers de sociétés (ex : des SCPI), ou bien via des sociétés foncières cotées. Le reste étant investi dans des actifs liquides (5% min., pour pouvoir faire face aux demandes de rachats des investisseurs) et dans des titres financiers (le solde, de 0 à 35%).

Concernant cette poche financière (composée essentiellement d’actions, d’obligations ou bien encore d’OPCVM), certains OPCI privilégient le secteur de l’immobilier, d’autres ont une stratégie beaucoup plus opportuniste et investissent dans tous les secteurs d’activité. Ainsi les OPCI sont des produits hybrides qui reprennent les avantages des SCPI tout en ayant des caractéristiques spécifiques.

LES PERFORMANCES

L’OPCI permet donc de diversifier son investissement en s’exposant au marché immobilier et aux actifs financiers.

Cette association explique la volatilité des performances des OPCI. Par exemple, entre 2018 et 2019, l’écart de performance est assez important. La raison est simple : en 2018 les marchés boursiers ont fortement baissé, alors qu’ils ont affiché de très belles performances en 2019.

Les performances des OPCI des 10 dernières années

Source : ASPIM-IEIF

Les avantages de la SCPI que l’on retrouve dans l'OPCI

1. - Un placement majoritairement investi dans l'immobilier, une classe d’actifs appréciée des Français et décorrélée des marchés financiers.
2. - Un placement accessible via un apport modéré.
3. - Un placement qui investit dans plusieurs biens immobiliers (bureaux, commerces...) en France mais aussi à l'étranger, permettant alors de mutualiser les risques.
4. - Une gestion assurée par des professionnels (les sociétés de gestion), en contrepartie de frais.

Les spécificités de l'OPCI

1. - Un placement qui investit, aux côtés de l'immobilier, dans des actifs financiers (actions, obligations, OPCVM…) mais aussi dans des placements de trésorerie, ces deux poches permettant de renforcer la liquidité du support.
2. - L'OPCI peut prendre la forme juridique d'un FPI (Fonds de Placement Immobilier) ou bien d'une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). La forme juridique va avoir une incidence sur le traitement fiscal des revenus. Ainsi, les revenus du FPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux de la SPPICAV sont fiscalisés comme des dividendes. En logeant des OPCI dans l'assurance vie, vous combinez les avantages de l'OPCI et ceux de l’assurance vie.

Découvrez les OPCI présents dans notre offre de contrats :

1. - Evolution Vie (assurance vie)
2. - Puissance Avenir (assurance vie)
3. - Puissance Sélection (assurance vie)
4. - Puissance Avenir Capitalisation (contrat de capitalisation)
5. - Puissance Avenir Madelin (contrat retraite Madelin)
6. - Puissance Avenir PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire)




AVERTISSEMENT : L’investissement en OPCI ne comporte aucune garantie de capital ou de rendement. Dans le cadre de l’assurance vie, les OPCI sont des unités de compte. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte, qui reflètent la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et ne sont pas constantes dans le temps.