Investir en immobilier via l'assurance vie : pourquoi et comment ?

Article achevé de rédiger le 10/02/2021.

Avertissement : Les supports immobiliers sont des supports en unités de compte et ne garantissent pas le capital versé. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.

Des actifs tangibles, un marché peu volatil, un bel historique de performances, voilà des caractéristiques qui parlent aux épargnants. D’où le succès rencontré par les supports tels que les SCPI, les SCI ou encore les OPCI. Rappelons qu’à l’intérieur de l’enveloppe d’assurance vie, ils bénéficient d’un traitement fiscal avantageux mais surtout, vous pourrez bénéficier de la liquidité à tout moment de ces supports, puisque la liquidité est garantie par l’assureur. Dans la plupart des cas donc, c’est indéniablement un avantage de détenir des supports immobiliers dans ses contrats d’assurance vie.

Lesquels choisir ?

Point de contexte

La Covid-19 et les périodes de confinement successives ont fait craindre un chamboulement du marché immobilier. Bien que la crise sanitaire ne soit pas encore finie à l’heure actuelle, les premières constatations révèlent au contraire que les fonds d’investissement immobiliers ont bien résisté dans ce contexte. Bien entendu, une analyse plus fine montre que certaines typologies d’actifs ont mieux passé le cap que d’autres. Vous pouvez en effet investir en immobilier sur des marchés bien différents les uns des autres :

L’immobilier de bureau : Les confinements et la généralisation du télétravail pourraient à terme avoir un impact sur le taux de vacance. En effet, certaines entreprises pourraient être tentées de ne pas renouveler leur bail, n’ayant plus besoin d’autant de surface pour recevoir leurs salariés. Mais cette tendance pourrait être très hétérogène, et il est probable que la localisation du bien reste un critère déterminant. Les quartiers d’affaires des grandes capitales européennes devraient rester dynamiques.
L’immobilier de commerce : Ce secteur a été plus fortement touché par la crise. Contraints de fermer boutique, bon nombre de commerçants ont eu du mal à faire face au poids des charges, et notamment au paiement des loyers. Cela est toutefois moins vrai pour les grandes surfaces, moins sanctionnées dans ce contexte. Les possibles fermetures définitives à venir laissent à penser que des défaillances sont à craindre. Il faudra attendre une reprise plus sereine de l’activité pour avoir plus de visibilité sur ce marché.
L’immobilier « thématique » : Tout ce qui se rapproche du secteur de la santé, du vieillissement de la population ou encore de l’éducation reste dynamique malgré la crise.
Le résidentiel : Pour le moment, ce marché a bien résisté et il ne devrait pas pâtir de la crise sanitaire.
L’hôtellerie : Tout comme les commerces, le secteur hôtelier a été fortement pénalisé par la crise et offre peu de visibilité à court terme.

Soulignons que la plupart des supports de placement sont diversifiés, et investissent au sein de plusieurs de ces classes d’actifs, ce qui permet de répartir les risques. Il existe également des fonds plus spécialisés, qui se concentrent par exemple sur la thématique de la santé et des services à la personne (Ehpad, crèches, cliniques…).

Les différents véhicules d’investissement

Trois grandes familles de supports immobiliers sont accessibles via l’assurance vie ou le PER. Chacune ayant ses propres caractéristiques :

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a vocation à acquérir puis à gérer un patrimoine immobilier. Mis en location, ce dernier apporte des revenus à la SCPI. Ces loyers sont reversés aux souscripteurs, mensuellement ou trimestriellement par exemple. Dans le cadre de l’assurance vie ou du PER, cette distribution fait souvent l’objet d’une retenue par l’assureur. À titre d’illustration, la compagnie Suravenir reverse 85% des loyers perçus à ses assurés. En d’autres termes, l’assureur conserve 15% des revenus dégagés par les SCPI. Ces frais s’expliquent par le fait que la compagnie assure une certaine liquidité des parts de SCPI.
Schématiquement, lorsque l’épargnant veut céder tout ou partie de ses parts dans le cadre de l’assurance vie, il n’a pas besoin d’attendre qu’un acheteur se présente. L’assureur porte pour lui le risque d’un manque de liquidité, en contrepartie de quoi il se rémunère. Notez toutefois que certaines SCPI (comme Patrimmo Croissance) capitalisent les loyers au lieu de les distribuer. Ce qui permet d’éviter cet écueil.
La valeur des parts de SCPI peut également progresser (à la hausse ou à la baisse) selon l’évolution de la valorisation de son patrimoine.
La détention de SCPI via l’assurance vie ou le PER permet par ailleurs de bénéficier d’un cadre fiscal favorable. En l’absence de rachat, aucune fiscalité n’est appliquée sur les loyers. Alors que dans le cadre d’une détention en direct de SCPI, les loyers perçus sont soumis à la pression fiscale des revenus fonciers.
Les SC (Société Civile) et SCI (Société Civile Immobilière) investissent dans de l’immobilier direct mais aussi dans des parts de fonds immobiliers non cotés (SCPI et OPCI), des foncières cotées et des produits dérivés immobiliers. Les SCI conservent par ailleurs une poche investie en liquidités, afin de faciliter les éventuels rachats demandés par les souscripteurs. Il s’agit donc de fonds diversifiés. Dans la majorité des cas, les SC/SCI ne distribuent pas de loyers. Ces revenus sont capitalisés et viennent augmenter la valeur de la part. Ce mécanisme rend les SC/SCI particulièrement adaptées aux contrats d’assurance vie ou aux PER, car il ne génère aucuns frais supplémentaires liés à la distribution de revenus.
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) investit majoritairement dans de l’immobilier (60% minimum) : directement, indirectement au travers de sociétés (telles que des SCPI), ou encore via des sociétés foncières cotées. Le reste est investi dans des actifs liquides (5% minimum, pour pouvoir faire face aux demandes de rachats des investisseurs) et dans des titres financiers tels que des actions, des obligations ou bien encore des OPCVM (le solde, de 0 à 35%). Concernant cette poche financière, certains OPCI privilégient le secteur de l’immobilier, d’autres ont une stratégie beaucoup plus opportuniste et investissent dans tous les secteurs d’activité. De par son allocation d’actifs diversifiée entre immobilier et financier, l’OPCI est souvent qualifié de « produit hybride ».

La majorité des supports immobiliers présentent des frais d’entrée. Ces frais sont parfois réduits dans le cadre de l’assurance vie ou du PER, par rapport à ce qu’ils sont pour un investissement en direct.

Zoom sur les SC et SCI accessibles chez Assurancevie.com

Les performances présentées ci-dessous sont indiquées nettes de frais de gestion du support mais hors frais de gestion du contrat, et hors prélèvements sociaux et fiscaux dus selon la réglementation en vigueur. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.