Comment investir en SCPI ?

Des Modalités de détention de parts sociales… adaptées à chaque situation

En effet investir en SCPI peut se réaliser de plusieurs manières, selon votre profil investisseur et de vos projets. Il est alors intéressant de multiplier et d’optimiser les modes de détention des parts afin de profiter des différentes fiscalités proposées par cet investissement*.

En direct et en pleine propriété vous pourrez percevoir des revenus complémentaires* ou en démembrement, au terme.

Indirectement, dans un contrat d'assurance vie vous jouirez de plus-values mobilières et de la fiscalité avantageuse de ce produit d’épargne, en cas de cession.

Par l'intermédiaire d'une société soumise à l’impôt sur les sociétés (l'IS), si vous êtes lourdement imposé sur les revenus

Détenir des actifs dans une société soumise à l'IS permet de bénéficier d'une fiscalité à taux réduit (au sein de la société : 15 % jusqu'à 38 120 € et 25% au-delà) et sans prélèvements sociaux.

*Selon les délais d’investissement dans les actifs immobiliers choisis par la SCPI, 5 à 6 mois sont nécessaires en moyenne pour percevoir le premier loyer.

Focus sur l’achat en démembrement : la nue-propriété

L’acquisition de parts de SCPI se réalise le plus souvent en pleine propriété, mais il est intéressant selon votre profil d’investisseur, d’acquérir uniquement la nue-propriété.

En effet, l’achat des parts peut être réalisé en démembrement de propriété. Ce qui veut dire qu’en parallèle de votre opération, une autre personne physique ou morale achète l’usufruit pour une durée déterminée. Cette personne percevra les loyers de la SCPI.
Ce mode d’acquisition est principalement recommandé pour les personnes détenant un capital à investir au comptant ou une capacité d’épargne suffisante et qui n’ont pas besoin de percevoir des loyers immédiatement.

Par ce mode d’acquisition, il s’agit d’acquérir la nue-propriété d’un actif démembré temporairement. L’usufruit est à durée fixe. Au terme défini, il prend fin et le titulaire devient plein propriétaire des parts.
En général, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire de 3 à 20 ans. Elle est déterminée en fonction de vos objectifs et horizon d’investissement.

Une décote sur le prix d’achat des parts de SCPI est réalisée.
Il s’agit de la valeur de l’usufruit. En moyenne, la décote varie de 30% à 45%. Plus la durée de démembrement est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété réduit. Pendant cette période la nue-propriété des parts n’entre pas dans l’enveloppe taxable de l’IFI.

Au terme de l’usufruit, vous deviendrez plein propriétaire et percevrez à votre tour des loyers. Vous pourrez conserver les parts pour en percevoir les revenus réguliers ou les vendre (partiellement ou totalement) afin de profiter de la plus-value mécanique réalisée (valeur de l’usufruit), à laquelle s'ajoutera celle générée par un marché immobilier en croissance.

Découvrez l’exemple de la SCPI Log In

SCPI EN NUE-PROPRIETE

L’acquisition des parts sociales démembrée de la SCPI Log In permet de profiter d’une décote du prix (correspondant à la valeur de l’usufruit) de 12,5% jusqu’à 44%, proportionnelle à la durée choisie (3 à 20 ans). Plus la durée choisie du démembrement est longue, plus la décote sur le prix d’acquisition est importante.

En contrepartie, vous ne percevrez pas de loyers pendant toute la durée du démembrement (absence de revenus fonciers) ; c’est l’usufruitier qui en bénéficiera. Au terme fixé (extinction de l’usufruit) vous deviendrez pleinement propriétaire de votre actif. Vous pourrez le conserver et percevoir des loyers, le transmettre à vos enfants ou bien le vendre en profitant de la plus-value mécanique de la décote (assiette fiscale = Prix de revente de la pleine propriété – Valeur du bien en pleine propriété à la date de l’acquisition de la nue-propriété)
⁽¹⁾Impôt sur la Fortune Immobilière

1 - Pendant la durée du démembrement, vos parts de SCPI ne sont pas taxables à l’IFI.
2 - Les revenus fonciers perçus par l’usufruitier ne grèvent pas votre impôt sur le revenu.
3 - Après extinction de l’usufruit et réunion de la pleine propriété, le calcul de l’impôt sur les plus- values immobilières est avantageux car il s’applique sur la base de la valeur en pleine propriété (et non la nue-propriété).

Focus sur la fiscalité des revenus et la revente des parts sociales

Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus financiers et locatifs) perçus au prorata de la part qu’il détient.
En tant que personne physique, vos revenus sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils peuvent être taxés marginalement dans les catégories des revenus issus des capitaux mobiliers réalisés par la société (fonds en attente placés sur des supports financiers générateurs de revenus) et majoritairement dans celle des revenus fonciers issus des loyers.

Si une personne (physique) cède des parts de SCPI et réalise une plus-value : elle est assujettie au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les taux d'imposition de la plus-value (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) ; des abattements existent pour la durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à l'issue d'un délai de 22 ans, et de prélèvements sociaux à l'issue d'un délai de 30 ans).

Une aubaine fiscale, les SCPI investies à l’étranger

Lorsque les investissements de la SCPI sont réalisés à l’étranger, les loyers perçus sont imposés localement dans chaque pays. L’épargnant est redevable de l’impôt mais la SCPI va régler localement l’impôt pour lui. D’autre part, cette part du revenu généré à l’étranger n’est pas assujettie aux prélèvements sociaux ; soit une économie non négligeable de 17,2 % pour l’épargnant.

Pour éviter une double imposition en France : un système fiscal est prévu. Le contribuable bénéficie soit d’un crédit d’impôt ou de la méthode du taux effectif ; en fonction des conventions fiscales internationales conclues avec la France.

SCPI EUROPEENNES EN PLEINE PROPRIETE

Au comptant ou à crédit, vous pouvez acquérir des parts sociales de la SCPI Log In, en pleine propriété.

En contrepartie de votre investissement : vous percevrez trimestriellement des dividendes (loyers). Les prélèvements sociaux (17,2%) ne seront pas applicables sur les revenus issus de SCPI investis à l’étranger. La valeur des parts sociales entrera dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Vos revenus fonciers de sources étrangères versés par la SCPI seront soumis à l’impôt selon les conventions fiscales internationales prévues pour éviter une double imposition⁽²⁾.

⁽¹⁾Vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros.
⁽²⁾Pour l’impôt, des conventions fiscales internationales sont généralement prévues pour éviter une double imposition :
pour les personnes physiques ayant perçu des revenus fonciers de sources étrangères, soit une exonération d’impôt en France, mais pris en compte dans le calcul du taux d’imposition effectif applicable aux autres revenus imposés en France, Soit une imposition en France et un crédit d’impôt, égal à l’impôt français correspondant à ces revenus étrangers ; à condition que ces revenus soient soumis à l’impôt dans leur pays.

1 - Obtention de revenus réguliers (loyers).
2 - Pas de double imposition.
3 - Pas de prélèvements sociaux sur les revenus issus de sources étrangères.

AVERTISSEMENT

Les SCPI comportent des risques.
Risque en revenu et en capital : Les revenus potentiels de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse, ainsi que la valeur de retrait de la part. Les SCPI comportent un risque de perte en capital.
Risque de liquidité : La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion.
Risque de marché : Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.