Bien comprendre les SCPI

La définition

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent des fonds auprès d'investisseurs (le plus souvent des particuliers), qui reçoivent en contrepartie des parts. Ces derniers endossent alors la qualité d'associés. Grâce aux capitaux collectés, les SCPI vont acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif, en vue de percevoir des loyers qui seront ensuite versés aux associés.
Les SCPI sont donc un produit d'investissement collectif et un outil d'épargne.

LES DEUX GRANDES FAMILLES DE SCPI

QUELLES SONT LES QUALITÉS DES SCPI ?

- Un investissement dans l'immobilier, un outil de diversification patrimoniale et une classe d'actifs décorrélée des marchés financiers.
- Un faible ticket d'entrée : Les SCPI permettent d'accéder avec quelques centaines d'euros seulement au marché de l'immobilier d'entreprises, traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels.
- Une gestion assurée par des professionnels : Ce sont les sociétés de gestion, agréées par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui s'occupent de la gestion du parc locatif.
- Un placement transparent : La SCPI communique des bulletins trimestriels et des rapports annuels permettant alors de connaître le patrimoine, le taux de vacance, le rendement, le TRI, les acquisitions, les cessions ou bien encore la stratégie poursuivie…
- Des modalités de souscription diverses : Les SCPI peuvent être acquises au comptant, à crédit, en pleine-propriété ou bien en nue-propriété, et même au travers de l’assurance vie en tant qu’unité de compte (en savoir plus sur les SCPI de rendements, cliquer ici)

Combiner immobilier et assurance vie via les SCPI

Les SCPI peuvent être achetées en direct. Les parts acquises sont alors détenues par l’intermédiaire d’un compte-titres ordinaire, et les revenus suivent le traitement fiscal des revenus fonciers.

Les SCPI peuvent aussi être achetées de façon indirecte. Les parts fructifient au sein d’une enveloppe fiscale comme l’assurance vie multisupport.
Une telle détention procure deux grands avantages :

Dans le cadre de nos contrats gérés par Suravenir, les revenus distribués par les SCPI sont versés automatiquement sur le fonds en euros à capital garanti Suravenir Rendement 2 et viennent alors capitaliser à leur tour. En l’absence de retrait, ces revenus ne sont pas fiscalisés.
À titre de comparaison, en cas d’investissement dans les SCPI en direct (via un compte-titres ordinaire), les revenus perçus par l’associé subissent automatiquement le traitement fiscal des revenus fonciers, plus ou moins lourd selon la TMI (Tranche Marginale d’Imposition, jusqu’à 45%).
En cas de rachat sur un contrat d’assurance vie de plus de 8 ans, les gains de la SCPI peuvent supporter, dans certaines conditions, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 7,50% après un abattement de 9 200 € si l’assuré est en couple (pour en savoir plus sur les dispositions fiscales en cas de rachat, cliquer ici) et des prélèvements sociaux.
De plus, en cas de décès de l’assuré, les SCPI détenues au sein de l’assurance vie profitent du régime fiscal privilégié de cette enveloppe (pour en savoir plus sur les dispositions fiscales en cas de décès, cliquer ici).

Ce qu’il faut savoir avant de loger votre argent sur des SCPI dans un contrat d’assurance vie

- Pour faire fructifier l'investissement en SCPI, mieux vaut investir sur le long terme.
- Seules les SCPI éligibles au contrat peuvent être souscrites en remplissant, dans le cadre des contrats de Suravenir, avec une annexe de souscription obligatoire pour tout versement.
- Il n’est pas possible d’investir dans des SCPI qui procurent un avantage fiscal (ex : SCPI Pinel / SCPI Malraux) dans le cadre de l’assurance vie.
- L’achat de SCPI au moyen d’un emprunt est impossible en assurance vie.
- Le transfert de parts de SCPI détenues en direct vers un contrat d’assurance vie est interdit.
- L’acquisition de parts de SCPI au sein des contrats d’assurance vie ou d’épargne retraite assurés par Suravenir comporte quelques particularités. Pour en savoir plus sur les modalités d’investissement, cliquer ici.