Immobilier : vous connaissez les SCPI ? Découvrez les OPCI !
Les supports immobiliers connaissent ces derniers temps un véritable engouement notamment parce que la pierre est une classe d’actifs qui rassure, et qu’elle a dernièrement généré des performances résilientes. Parmi ceux qui collectent le plus, on peut citer les SCPI. Certains épargnants investissent même dans les SCPI au sein de leur contrat d’assurance vie pour cumuler les avantages… mais les inconvénients d’une telle stratégie sont importants : frais à l’entrée inhérents de la SCPI, contraintes des assureurs au niveau des versements, arbitrages et même, parfois, ponction du revenu… Dans ce contexte l’OPCI gagne à être connu. Ce support immobilier multi-classe d’actifs présente deux avantages par rapport à la SCPI : il est moins chargé en frais à l’entrée et plus souple… si bien qu’il est souvent plus adapté à l’assurance vie. En 2017, la performance moyenne de ces supports s’éleve à 3,98 % (Source : ASPIM-IEIF). Celle des OPCI référencés chez Assurancevie.com s’échelonnent entre 3,34 % et 4,97 %(1).
Les OPCI en bref
L’OPCI est l’acronyme d’Organisme de Placement Collectif Immobilier.
Il investit majoritairement dans de l’immobilier (60 % min.) : directement, indirectement au travers de sociétés, ou bien via des sociétés de foncières cotées. Le reste étant investi dans des actifs liquides (5 % min., pour pouvoir faire face aux demandes de rachats des investisseurs) et dans des titres financiers (le solde, de 0 à 35 %). Concernant cette poche financière (composée essentiellement d’actions, d’obligations ou bien encore d’OPCVM), certains OPCI privilégient uniquement le secteur de l’immobilier, d’autres ont une stratégie beaucoup plus opportuniste et investissent dans tous les secteurs d’activité.
OPCI, les chiffres de 2017
L’année dernière, les OPCI, qui sont essentiellement distribués par le biais des contrats d’assurance vie, ont collecté 4,21 milliards d’euros, soit une hausse de 5,5 % par rapport à 2016. La performance moyenne s’élève à 3,98 % en 2017, contre 3,23 % en 2016*… sachant que la volatilité est réduite à seulement 0,60 %. Sur la période de juin 2008 à décembre 2017, la performance annualisée globale ressort à 5,30 %.
*Les performances sont nettes de frais de gestion et brutes de frais de gestion du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : ASPIM-IEIF.
Les OPCI accessibles via les contrats d’Assurancevie.com
| Opcimmo P | Preimium B | Opsis Patrimoine | |
|---|---|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier | Primonial REIM | La Française AM |
| Code Isin | FR0011066802 | FR0013228715 | FR0010810507 |
| Perf. 2017(1) | 3,34% | 4,97% | 4,28% |
| Profil de risque | 4/7 | 4/7 | 4/7 |
| Frais d'entrée | 2,85% | 3,50% | 3,00% |
| Stratégie d'investissement | Opcimmo P est investi principalement en immobilier d’entreprises, majoritairement dans des immeubles de bureaux situés en France mais également dans une moindre mesure en Europe. Le reste des investissements se compose de produits financiers. L’OPCI applique une stratégie de gestion ISR - Investissement Socialement Responsable - sur les actifs de la poche financière et une approche environnementale et sociale sur les actifs de la poche immobilière. | Le patrimoine immobilier direct et indirect est constitué de différentes classes d’actifs : des bureaux, des commerces, des résidences, des locaux d’activité, des locaux logistiques, des locaux d’exploitation liés aux domaines de la santé, de la vie et de l’éducation, de l’hébergement, de la restauration ou de l’hôtellerie. | Opsis Patrimoine est un produit collectif dont l'objectif est de constituer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers physiques principalement européens, de titres de foncières cotées, d'obligations et de placements liquides, afin de faire bénéficier les actionnaires de l’exposition mixte à long terme des marchés immobiliers et des marchés financiers. La gestion est de type discrétionnaire |
| Éligibilité | Puissance Avenir, Puissance Avenir Capi, Puissance Avenir Madelin, Puissance Sélection | Puissance Avenir, Puissance Avenir Capi, Puissance Avenir Madelin | Puissance Sélection |
OPCI / SCPI : Le match
Les OPCI et les SCPI sont tous les deux des supports immobiliers, éligibles à l’assurance vie... Mais si une lettre les sépare, ils sont pourtant très différents.
Deux philosophies d’investissement distinctes
De par son allocation d’actifs diversifiée (immobilier, actions, obligations, OPCVM, titres liquides…), l’OPCI est souvent qualifié de « produit hybride ». C’est cette allocation spécifique qui caractérise l’OPCI. Si on le compare à la SCPI, il détient moins d’actifs immobiliers physiques, mais la liquidité est renforcée du fait de sa poche de liquidités. N’oublions pas que l’un des principaux reproches formulés à l’encontre des SCPI est justement de manquer de liquidité… L’OPCI gomme donc ce défaut. Néanmoins, ce dernier ayant une poche financière investie sur les marchés financiers, le rendement sera plus volatil que celui des SCPI… mais si les marchés financiers sont haussiers le potentiel de performance peut être mécaniquement plus élevé.
Des contraintes d’investissement opposées
La SCPI peut être détenue en direct (acquisition de parts au comptant, via un emprunt immobilier ou en démembrement de propriété). Les revenus sont alors fiscalisés comme des revenus fonciers. Elle peut aussi être logée dans un contrat d’assurance vie (on parle alors de détention indirecte). Dans ce cas de figure, les revenus suivent le régime fiscal favorable de l’assurance vie.
L’acquisition de parts de SCPI au sein de l’assurance vie a le vent en poupe, cette stratégie permettant de combiner les avantages de l’assurance vie avec ceux de l’assurance vie. Ce n’est pas faux. Ceci étant, il faut bien avoir en tête qu’acquérir des parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie est assorti de frais d’entrée plutôt significatifs (généralement entre 6 % et 8 %, mais ils peuvent être plus élevés selon les contrats et le type de SCPI).
Cette combinaison peut être par ailleurs très contraignante. Les contrats peuvent plafonner l’investissement en SCPI (ex : l’investissement en SCPI ne peut pas dépasser 50 % de la valeur de rachat du contrat). Ils peuvent aussi exiger un certain nombre d’années de détention avant qu’un arbitrage ne soit possible. Il faut également regarder les modalités de versement des revenus détachés par la SCPI, car certains contrats ne reversent aux souscripteurs qu’une partie d’entre eux (ex : 85 % du revenu total), ce qui plombe mécaniquement la performance totale !
L’OPCI est quant à lui beaucoup moins chargé en frais à l’entrée (entre 2,85 et 3,50 % pour les OPCI référencés chez Assurancevie.com), plus souple, et bien moins contraignant. Par exemple, il n’y a pas de montant plafonné à l’investissement, et pour certains contrats il est possible de mettre en place des versements programmés sur ce support ! Enfin, l’intégralité du revenu est reversé via un mécanisme de capitalisation !
(1) Les performances communiquées sont nettes de frais de gestion du fonds et brutes de frais de gestion du contrat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
AVERTISSEMENT : Les unités de compte comportent un risque de perte en capital. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et ne sont pas constantes dans le temps.
Mis à jour le 27/02/2018
