Fonctionnement de la SCPI dans l'assurance vie

Découvrir le fonctionnement de la SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie

L’assurance vie demeure le placement préféré des Français grâce à ses nombreux avantages successoraux et fiscaux. La question que l’on se pose souvent à la souscription d’un contrat d’assurance vie ou lors d’un arbitrage est « quelle allocation choisir ?» Outre la traditionnelle répartition fonds euro, unité de comptes (opcvm, certificats, trackers…) il est possible d’inclure d’autres supports comme la SCPI qui ne varie pas en fonction de la bourse mais en fonction du marché immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte des fonds provenant en majorité d'investisseurs particuliers. En contrepartie de cet argent placé, l'investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI.
La SCPI achète des immeubles et se charge de la gestion de ces biens immobiliers. L'investisseur, devenu associé, perçoit des revenus fonciers provenant des loyers perçus, minorés des charges (impôts locaux, entretien, frais de gestion...)

Les différents types de SCPI :

Les SCPI de rendement sont celles qui investissent dans l’immobilier d’entreprise, bureaux, locaux d'activités, commerces et entrepôts.

On distingue dans les SCPI de rendements :
- SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied d’immeuble ou périphérie)
- SCPI Diversifiée (bureaux, commerces, logistiques...)
- SCPI Internationale (qui investit en France et à l’étranger)
- SCPI Régionale (qui investit en Région hors région parisienne)
- SCPI fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens totalement réhabilités

Les SCPI de plus-value sont des sociétés dont l’objectif est de générer une forte plus-value en distribuant pas ou peu de loyers aux investisseurs mais en revalorisant le prix des parts. Les personnes concernées par ces SCPI, sont ceux qui sont fortement imposées et ne souhaitent pas bénéficier de revenus complémentaires à court ou moyen terme.

Les avantages des SCPI en direct :

- Accéder à de l’immobilier professionnel à la mesure de son budget,
- La liberté de pouvoir revendre ou racheter des parts de SCPI,
- La possibilité d’acquérir des revenus réguliers sur du long terme,
- Accéder à une large gamme de SCPI,
- Diversifier ses risques.

Les inconvénients des SCPI en direct :

- La possibilité de perte de valeur ou absence de rendement,
- La forte imposition des revenus fonciers.

Aujourd’hui le contrat d’assurance vie permet d’acquérir des parts de SCPI de rendement. Des revenus trimestriels réguliers seront versés au sein du contrat d’assurance. En investissant dans des parts de SCPI en direct, c'est-à-dire hors assurance-vie, vous êtes soumis à la fiscalité des revenus fonciers :
Soit prélèvements sociaux (15,5%), en plus du barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginal d’imposition. L'impôt global peut ainsi être important.

Quelles sont les avantages d’une SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie ?

Avantage fiscal :

Pour contrer l’éventuelle imposition supplémentaire engendrée par les revenus des SCPI, l’assurance-vie apparaît comme une alternative intéressante, grâce à ses caractéristiques propres, mais surtout grâce à son cadre fiscal avantageux. Le fait de souscrire des SCPI via un contrat d’assurance-vie permet en effet de protéger fiscalement les revenus qu’elles génèrent.
L’investisseur n’est pas obligé de les percevoir directement. Il peut aussi les laisser au sein du contrat d’assurance vie et ne les percevoir que lorsqu’il le souhaite. Cette flexibilité est l’un des atouts majeurs des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.

Passé 8 ans, une fiscalité avantageuse permet une imposition de 7.5 % sur les intérêts après abattement de 4 600 pour une personne célibataire et 9 200 pour un couple outre les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Exemple: Monsieur PAUL souhaite investir 100 000 euros. Il a le choix entre investir en direct sur une SCPI ou verser 100 000 euros sur son contrat d’assurance vie.

Monsieur PAUL célibataire se situe dans la tranche marginale d’imposition de 14%
Son contrat d’assurance vie a plus de 8 ans et comprend des frais de gestion de 0.60 %, la SCPI a un rendement 5.3 %.

Cas 1 : Investissement en direct

Pour ses 100 000 euros investis, M PAUL paiera des droits d’enregistrement de 5 %. L’investissement net sera de 95 000 euros. Le calcul des revenus annuels sera de 95 000 x 5.30 % = 5 035 euros.
Ces revenus seront taxés à hauteur de sa Tranche Marginal d’Imposition de 14 % en outre la CSG - CRDS de 15.5 %.

M PAUL paiera au final 1484.84 euros

TMI : (5 035 x 14%) = 704.90 euros
PS : 5 035 x 15.5% = 780.42 euros
Soit 1 484.84 euros

Cas 2 : Achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

Pour ses 100 000 euros investis dans son contrat d’assurance vie, M Paul bénéficiera d’une rémunération de 100 000 * 5.3 % = 5 300 euros.

A ceci vont venir se greffer les frais de gestion de l’assureur, 0.60 % annuel, soit 31.80 euros. Il percevra, net de frais de gestion, la somme de 5 268.20 euros.

En rachetant l’intégralité des fonds de son contrat, M Paul sera fiscalisé à hauteur de 7.5 % et des prélèvements sociaux de 15.5%, soit 23 % sur les 5 268.20 euros sur la plus-value. M PAUL célibataire, bénéficie d’un abattement à hauteur de 4 600 euros

Monsieur Paul devra s’acquitter auprès de l’administration fiscale de 866.68 euros.

Prélèvement fiscal de 7.5 % après abattement : 668.20 euros (5 268.20 - 4 600) 668.20 x 7.5 %(PFL) = 50.11 euros

Prélèvements sociaux de 15.5 % : 5 268.20 euros x 15.5 % (csg et crds) = 816.57 euros

816.57 + 50.11 = 866.68 euros.

Délais de jouissance réduit

(Délai entre la date de l'achat des parts de la SCPI et la date à laquelle les parts commencent à donner des revenus à son titulaire)

La jouissance des parts de SCPI est immédiate au sein d’un contrat d’assurance-vie. Lors de l’acquisition de part de SCPI en direct le bénéficiaire aura un délai de 1 à 3 mois avant d’obtenir les premiers revenus.

Un prix d’achat de part réduit :

Vous bénéficiez dans le cadre de l’assurance vie d’une décote sur le prix des parts de SCPI. Si vous souscrivez une part de la SCPI Primopierre en direct par exemple, le prix de la part au 1er avril 2014 est de 196 €. Si vous souscrivez cette même part au sein du contrat d’'assurance vie Puissance avenir, le prix de la part est de 191.10 € soit une décote de 2.5 % sur le montant de cette part.
Cette décote est un avantage intéressant pour l'épargnant :
- Il pourra acheter d’avantage de part de SCPI sur son contrat d’assurance vie.

Comment l’investissement est calculé ?

Exemple : Monsieur Paul ouvre un contrat d’assurance vie avec un montant initial de 2 000 euros dont 50%* sur le support SCPI Primopierre
*(l’investissement ne pourra excéder 50% de l’encours total du contrat)

Le calcul s’effectue en plusieurs étapes :

1-Le prix d’achat d’une part de la SCPI Primopierre est de 196 €, le contrat d’assurance vie vous permet de bénéficier d’une décote de 2.5% de la part.
Soit 196 *2.5% = 4.9 euros
196 - 4.9 = 191.10 euros

2-Le calcul du nombre de parts :
M. Paul en investissant 1000 euros a acquis 1000/191.10 = 5.23 parts.

3-La valorisation de l’investissement se fait sur la valeur de retrait fixée par la Société de gestion qui est de 175.19 euros au 01/04/2014 sur le support SCPI Primopierre.

La valorisation de la ligne Primopierre sera au final à 175.19* 5.23 parts = 916.24 euros.

Il est donc plus avantageux fiscalement pour Monsieur Paul d’investir sur des supports de SCPI sur son contrat d’assurance vie que d’acheter des SCPI en direct.

A noter que les sommes versées sur un support SCPI ne sont pas garanties et elles fluctuent en hausse ou en baisse en fonction du marché immobilier.

L’équipe d’Assurancevie.com se tient à votre disposition pour vous en dire plus sur les SCPI